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Financer l’achat de son bien Immobilier

Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves, c’est une excellente nouvelle ! Il vous faut maintenant réfléchir aux modalités de cet achat.

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Avez-vous un apport personnel ? Envisagez-vous d’emprunter tout ou partie du montant de cette acquisition ? Quel est le montant des frais d’acte ? Achetez-vous seul ou à deux ? Avez-vous abordé la question des quotes-parts d’acquisition.

Acheter ne se fait pas en un jour et de nombreux points doivent être étudiés. Anticiper toutes ces questions permet d’acheter sereinement et en toute sécurité.

L’ACHAT AU MOYEN D’UN PRêT

La loi protège l’acquéreur qui achète un bien immobilier.

La condition suspensive d’obtention de prêt est une condition suspensive légale. Cela signifie que l’avant contrat est considéré comme étant conclu sous cette condition suspensive d’obtention du financement des sommes nécessaires à l’achat. En général, une clause spécifique est dédiée, au sein de l’avant contrat (compromis ou promesse de vente), à cette condition suspensive.

Si l’acquéreur ne souhaite pas emprunter, la condition suspensive peut être exclue.

Attention, dans ce cas, une mention manuscrite doit impérativement être apposée dans l’acte si l’avant-contrat est établi sous seing privé.

Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?

En cas de refus de prêt dans le délai prévu aux termes de l’avant-contrat, celui-ci est caduque. Toutes les sommes versées vous sont alors restituées (comme le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation).

Attention toutefois, si vous n’obtenez pas votre prêt, vous aurez à justifier que vous avez déposé votre demande de crédit en temps et en heure et selon les modalités stipulées à l’avant-contrat.

Bon à savoir : le Prêt à Taux Zéro (P.T.Z.)

Sous certaines conditions, vous pouvez solliciter un prêt à taux zéro. Il s’agit d’un prêt, sans frais et sans intérêts, subventionné par l’Etat pour l’acquisition de votre logement. Toutes les banques ne proposent pas ce type de prêt. Votre établissement bancaire doit avoir signé une convention avec l’Etat. Votre Banquier vérifiera que vous remplissez les conditions vous permettant de bénéficier de ce dispositif et que vous avez une capacité de remboursement suffisante.

 

L’ACHAT PAR LE COUPLE

Lorsque vous êtes célibataire, non lié par un contrat de Pacs, et que vous souhaitez acquérir un bien seul, cela ne soulève pas d’interrogation particulière dans la mesure où vous serez seul propriétaire de ce bien. En revanche, lorsque vous êtes en couple, il est indispensable que nous fassions le point
ensemble :

Vous êtes mariés et souhaitez acquérir un bien ensemble ?

Il convient avant tout de se pencher sur votre régime matrimonial :

  • Si vous êtes marié sous le régime de la communauté légale et que le bien est financé au moyen des économies du couple, le bien acquis tombera en communauté (à charge de récompense si une partie du prix est financée au moyen de deniers propres à l’un des époux).
  • De même, si vous êtes marié sous le régime de la participation aux acquêts et que le bien est financé au moyen des économies du couple, le bien acquis constituera un acquêt (il faudra toutefois préciser si une partie du prix est financée au moyen de deniers provenant du patrimoine originaire de l’un des époux).
  • Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, la question des quotes-parts d’acquisition mérite une attention particulière.

Lorsque les deux époux ont des revenus professionnels, le plus souvent, ils acquièrent le bien en proportion de leur contribution financière. Cependant, la situation peut être plus délicate dans l’hypothèse notamment où l’un des époux a peu ou pas de revenus professionnels et se consacre, par exemple, à l’éducation des enfants.

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens et souhaitez acheter un bien à titre personnel ?

Cela est possible à condition que le coût d’acquisition du bien (prix + frais) soit financé à hauteur de moitié au moins à l’aide de sommes qui vous sont propres (recueillies par succession ou donation par exemple).

Attention toutefois, puisque même dans ce cas, le bien ne vous appartiendra à titre personnel qu’à la condition qu’une déclaration d’emploi ou de remploi soit intégrée à l’acte.

Quelle que soit votre régime matrimonial et votre situation personnelle/professionnelle, je suis à votre disposition pour répondre aux interrogations qui se posent à vous.

Vous vivez en union libre et souhaitez acquérir un bien ensemble ?

Il convient d’acheter ce bien dans des quotes-parts proportionnelles au financement assuré par chacun.

Généralement, la question du sort de ce bien en cas de décès de l’un des membres du couple se pose. Il est bien sûr possible de faire un testament. Cependant, la fiscalité sera très lourde et le concubin survivant sera taxé à hauteur de 60%.

Vous êtes pacsés et souhaitez acquérir un bien immobilier ensemble ?

Il convient en premier lieu de vérifier le régime auquel vous êtes soumis (régime de l’indivision ou régime séparatiste). Sauf convention contraire, les couples pacsés depuis le 1 er janvier 2007 sont automatiquement soumis au régime séparatiste et peuvent donc librement choisir les quotes-parts d’acquisition. Les couples pacsés sous le régime de l’indivision sont, quant à eux, réputés propriétaires indivis à hauteur de moitié chacun.

Tout comme pour les concubins, un testament peut être rédigé afin de protéger le survivant
en cas de décès de l’un des membres du couple.

La fiscalité sera ici très avantageuse puisqu’aucun droit de succession ne sera dû par le
survivant.

LES FRAIS D’ACQUISITION

Les frais d’acquisition sont souvent, injustement, appelés « frais de notaire ».

En réalité, la majeure partie de ces frais correspond aux impôts et aux taxes revenant à l’Etat et est donc reversée par le notaire au Trésor Public une fois la vente régularisée.

Les droits d’enregistrement varient selon les département (5,09% ou 5,81% du bien) pour l’achat d’un bien immobilier. Les droits dû dans le cadre d’un achat sur plan sont dits « réduits » puisque, dans ce cas,
seule la taxe de publicité foncière est due. C’est également le cas lorsque la vente est assujettie à la T.V.A.

A quoi correspond la rémunération du notaire ?
Les honoraires du notaire, ou plus précisément les émoluments du notaire, dépendent du prix de vente. Lorsque l’acquéreur emprunte et que l’acte de prêt est reçu par acte notarié, le notaire perçoit des émoluments supplémentaires.

Les honoraires de négociation
Des honoraires sont dûs lorsqu’un professionnel habilité a « négocié » la vente. Ces honoraires sont, le plus souvent, à la charge de l’acquéreur.

 

(septembre 2018)

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