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L’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE

Lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, il y a plus-value. La plus-value brute représente la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette plus-value est généralement imposable à l’occasion d’une vente.

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Je me charge de faire le calcul et d’établir tous les documents nécessaires à l’administration. Je reverse au Trésor Public le montant de l’impôt dont vous êtes redevable.

Je vous indique le montant à préciser sur votre déclaration de revenus.

A QUELS BIENS S’APPLIQUE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE ?

Tous les biens sont concernés qu’ils soient bâtis ou non, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble, que la cession porte sur l’usufruit ou la nue-propriété du bien ou encore sur certains titres de sociétés immobilières. La question de la plus-value immobilière doit se poser lors de toute cession de biens ou droits immobiliers.

 

QUELS SONT LES CAS D’EXONÉRATIONS ?

Il existe plusieurs cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Vous serez notamment exonéré :

  • Lors de la vente concomitante de votre résidence principale et de ses dépendances
    (garage, cave, grenier…).
  • Lors de la vente de n’importe quel bien immobilier, sous une double condition :
  1. Que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente,
  2. Que le produit de la vente soit destiné à acquérir votre résidence principale dans les deux années suivantes.

Notons que dans cette hypothèse, l’exonération sera proportionnelle à la somme réinvestie dans l’acquisition de votre résidence principale.

 

  • Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000,00 €.
  • Lorsque vous détenez le bien depuis plus de 30 ans.
  • Lorsque vous êtes exproprié pour cause d’utilité publique à condition que l’indemnité perçue à cette occasion soit réemployée à plus de 90% dans l’année qui suit, pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
  • Lorsque vous êtes une personne âgée et que vous vendez votre ancien domicile à condition toutefois que la vente intervienne dans les deux années suivant l’entrée en maison de retraite (sous certaines conditions de revenu et de patrimoine).
  • Lorsque vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (2 ème ou 3 ème catégorie), sous certaines conditions de ressources et de patrimoine.

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE ?

Le calcul de l’impôt sur la plus-value est extrêmement technique et la législation évolue régulièrement en la matière.

Le calcul du montant de l’impôt sur la plus-value en 3 étapes 

I – La détermination de la plus-value brute

Pour établir le montant de l’impôt sur la plus-value, il faut prendre en compte le prix d’acquisition et le prix de cession. Le prix de cession est celui indiqué dans votre acte de vente (certaines charges ou indemnités peuvent être prises en compte comme l’indemnité d’éviction du locataire).

A cela, il convient d’ajouter :

  • Les frais d’acquisition payés réellement lors de l’achat.
  • A défaut, il est possible d’appliquer un forfait de 7,5% sur le prix d’acquisition.

Il est toutefois possible de déduire, sous présentation de justificatifs :

  • Les frais supportés au moment de la cession (comme les frais de diagnostics immobiliers).
  • Le montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition correspond au prix et aux frais que vous avez réglés lors de votre achat.
A cela, il convient d’ajouter :

  • Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (il est donc important de bien conserver toutes les factures). Notez que ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives.
  • A défaut, il sera appliqué un forfait de 15% du prix d’acquisition à condition que vous soyez propriétaire du bien immobilier depuis au moins 5 ans. Dans ce cas, il n’est pas besoin d’établir la réalité des travaux.
  • Les frais de voirie, de branchement aux réseaux et distribution supportés.

 La différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition constitue la plus-value brute.

 

II- La détermination de la plus-value nette
Une fois la plus-value brute déterminée, des abattements s’appliquent. Cela permet de déterminer le montant de la plus-value nette.

En réalité, ce n’est pas une mais deux plus-values nettes qu’il convient de calculer :

1. Celle qui sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%).
2. Celle qui sera soumise aux prélèvement sociaux (taxe de 15,5%).

Pour calculer ces plus-values nettes, il faut déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, moins le montant de l’impôt sur la plus-value est élevé.

 

1. L’abattement pour durée de détention concernant l’impôt sur le revenu

Durée de détention

Abattement

Entre 0 et 5 ans

0%

6 ans

6%

7 ans

12%

8 ans

18%

9 ans

24%

10 ans

30%

11 ans

36%

12 ans

42%

13 ans

48%

14 ans

54%

15 ans

60%

16 ans

66%

17 ans

72%

18 ans

78%

19 ans

84%

20 ans

90%

21 ans

96%

22 ans

100%

L’exonération au titre de l’impôt sur le revenu est donc totale au bout de 22 ans.

2. L’abattement pour durée de détention concernant les prélèvements sociaux

Durée de détention

Abattement

Entre 0 et 5 ans

0%

6 ans

1,65%

7 ans

3,30%

8 ans

4,95%

9 ans

6,60%

10 ans

8,25%

11 ans

9,90%

12 ans

11,55%

13 ans

13,20%

14 ans

14,85%

15 ans

16,50%

16 ans

18,15%

17 ans

19,80%

18 ans

21,45%

19 ans

23,10%

20 ans

24,75%

21 ans

26,40%

22 ans

28,00%

23 ans

37,00%

24 ans

46,00%

25 ans

55,00%

26 ans

64,00%

27 ans

73,00%

28 ans

82,00%

29 ans

91,00%

30 ans

100,00%

L’exonération au titre des prélèvements sociaux est donc totale au bout de 30 ans.

3 – L’abattement exceptionnel de 70, 85 ou 100%
Pour les particuliers, dans les zones tendues et sous certaines conditions, un abattement exceptionnel a été mis en place concernant l’imposition des plus-values résultant de terrains ou d’immeubles bâtis voués à la démolition en vue de la reconstruction d’immeubles d’habitation collectifs.

III- Les taux applicables à la plus-value nette
Les taux applicables sont de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les
prélèvement sociaux. Notez que si la plus-value est supérieure à 50.000,00 € (par propriétaire), une surtaxe de 2 à 6% s’ajoute.

Je suis à votre disposition pour vous apporter mon expertise et nous permettre
ainsi de calculer précisément le montant de l’impôt qui sera dû lors de la vente.

(septembre 2018)

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Je vous propose que nous nous rencontrions au sein de mon Etude à Saint-Grégoire, 9 bis rue Alphonse Milon. Ce rendez-vous, gratuit, nous permettra de faire connaissance. Je vous conseillerai afin de vous permettre de réaliser vos souhaits et vos projets immobiliers, professionnels ou encore familiaux.

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